5부 23장에 담은 고령화와 노후 주거, 다음 세대도 선택할 집의 조건
도서출판 청도에서 이나겸 부동산학 박사의 신간 『초고령사회 집값의 미래』가 26일 출간된다.
수도권 60개 시군구의 2013~2022년 자료를 분석한 연구를 바탕으로 고령화와 주택시장의 관계를 살피고, 은퇴 이후의 주거와 자산 활용, 지역과 도시의 미래를 함께 다루는 책이다.
책이 던지는 질문은 분명하다. 부모 세대가 오래 보유한 집을 다음 세대도 선택할 것인가. 은퇴 이후에도 그 집은 생활을 지탱하는 자산으로 남을 수 있을까. 저자는 집값의 미래를 이해하려면 현재의 가격과 거래량에 더해 그 지역에 누가 남고, 누가 들어오며, 어떤 주택을 필요로 하는지 살펴야 한다고 제안한다.
'초고령사회 집값의 미래'의 출간 의미는 주택시장의 변화를 인구구조와 실제 생활의 관점에서 연결한 데 있다. 집값이 오를지 내릴지에 관한 전망에서 출발하지만, 논의는 가족의 노후 준비와 상속, 의료·돌봄에 대한 접근성, 지역의 지속 가능성으로 이어진다. 집을 보유하는 문제와 그 집에서 안정적으로 살아가는 문제를 함께 검토하도록 구성했다.
책은 고령인구 증가가 모든 지역의 주택시장에 같은 결과를 가져온다는 설명을 경계한다. 고령층이 기존 주택을 계속 보유하면 시장에 나오는 매물이 줄 수 있지만, 건강 악화나 주거 이동, 상속으로 집을 처분하면 매물이 늘 수 있다. 그 집을 받아줄 다음 세대의 수요와 지역의 생활 여건에 따라 시장의 반응도 달라진다는 것이다.
이나겸 저자는 이러한 차이를 이해하기 위해 고령층 내부의 생애 단계와 자산 행동을 살핀다. 같은 연령대라도 소득과 건강, 가족 구성, 경제활동 여부에 따라 집을 보유하거나 옮기는 시점은 다르다. 특히 65~74세 액티브 시니어는 기존 주택을 유지하거나 의료와 교통이 편리한 도심의 소형 주택을 선택하는 수요자로 다뤄진다.
책에서 사용하는 61세, 72세, 81세 기준은 각각 노후 준비, 경제활동 중단 전후의 변화, 생애 후반의 자산 처분을 분석하기 위한 구분이다. 특정 나이에 누구나 은퇴하거나 주택을 매각한다는 의미가 아니라, 생애 단계에 따라 달라지는 주거 선택을 살피는 틀이다.
이러한 접근은 고령화의 영향을 주택 매도 압력 하나로 설명하기 어렵다는 점을 보여준다. 누가 집을 내놓는지와 함께 누가 계속 보유하고, 누가 새로운 집을 찾는지를 살펴야 지역별 주택 수요의 변화를 읽을 수 있다는 설명이다.
1부와 2부, 익숙한 집값의 믿음을 데이터로 점검하다
1부 ‘진단’은 고령층의 경제활동과 주택 보유, 인구 이동, 집값 상승에 대한 과거의 경험을 살핀다. 오랫동안 축적된 주택시장 경험을 앞으로도 그대로 적용할 수 있는지 묻고, 인구 변화가 기존의 판단 기준에 어떤 질문을 던지는지 설명한다.
2부 ‘데이터’에서는 부모 세대의 집이 언제 시장에 나오는지, 상속받은 주택과 생활에 쓸 수 있는 현금 사이에는 어떤 간극이 있는지, 같은 수도권에서도 왜 다른 변화가 나타날 수 있는지를 다룬다. 인구 변화라는 큰 흐름을 지역별 수요와 가족의 자산 문제로 구체화한 부분이다.
실증 분석은 수도권 60개 시군구의 10년간 자료를 토대로 한다. 책의 연구 부록은 주민등록 인구와 한국부동산원 가격지수, 지역내총생산 등의 자료를 활용하고, 지역의 고정적인 특성을 통제하는 고정효과 모형으로 고령인구 비중과 주택가격의 관계를 설명한다.
책에 제시된 수도권 전체의 고령인구 비중 전환점 추정치는 21.27%다. 다만 이는 해당 분석 기간과 지역, 모형의 조건에서 도출된 값이다. 특정 비율에 도달하면 집값이 즉시 하락한다는 예측이나 개별 주택의 매매 기준을 뜻하지 않는다. 저자는 분석의 한계를 함께 제시하며 지역별 인구와 주거 여건을 종합적으로 살펴야 한다는 데 무게를 둔다.
3부부터 5부까지, 개인의 노후에서 도시의 미래로
3부 ‘전략’은 분석을 실제 생활의 선택으로 연결한다. 시니어주택의 공급과 유형, 세금과 거래, 주택연금과 고령자 주거정책을 검토하면서 집을 소유하는 것과 노후 생활에 활용하는 것 사이의 차이를 짚는다.
주택을 갖고 있어도 생활비와 관리비를 감당하기 어렵거나, 의료와 돌봄 서비스를 이용하기 불편하다면 주거의 안정성은 달라질 수 있다. 책은 보유 자산의 규모와 함께 현금흐름, 유지비, 주거 이동의 가능성을 검토하도록 이끈다. 부모의 집을 물려받는 자녀 세대에게도 상속 이후의 활용과 처분, 유지 부담을 생각하게 한다.
4부 ‘미래’에서는 고령자가 생활하기 좋은 도심, 주거와 서비스의 결합, 인구 감소에 대응하는 도시 재편을 다룬다. 어떤 집을 고를 것인가라는 개인의 질문을 넘어, 지역과 도시가 어떤 생활 기반을 준비해야 하는지 살핀다. 집 안의 공간뿐 아니라 병원과 교통, 보행 환경과 생활 서비스가 주거의 가치를 구성한다는 관점이다.
5부 ‘해외’는 일본·유럽·미국의 경험을 비교한다. 먼저 고령화를 겪은 사회의 주택시장과 생활 지원, 시니어 주거 선택지를 살펴보며 한국의 주택·돌봄·도시 여건에 필요한 과제를 검토한다. 해외 사례를 통해 고령화에 대응하는 방식이 하나만 있는 것은 아니라는 점을 보여주고, 국내에서 논의할 선택의 폭을 넓힌다.
이처럼 5부의 구성은 현상의 진단에서 자료의 해석으로, 다시 개인의 선택과 사회의 대응으로 이어진다. 주택시장 분석을 가족의 노후 준비와 도시의 장기적인 변화 속에 놓고 읽도록 한 것이다.
출간의 의미, 가격 전망에 생활과 다음 세대의 질문을 더하다.
표지에 담긴 “금리는 다시 내려가지만, 사라진 세대는 돌아오지 않는다”는 문구는 책의 관심을 드러낸다. 금리와 경기의 움직임을 살피면서도 주거 수요를 바꾸는 인구의 장기적인 변화를 함께 보자는 메시지다.
책의 결론은 앞으로의 집을 고를 때 점검해야 할 일곱 가지 조건으로 모인다. 사람이 계속 들어오는 지역인지, 병원·교통 등 생활 기반이 갖춰져 있는지, 걸어서 일상을 누릴 수 있는지를 먼저 살펴야 한다. 관리비와 유지비를 감당할 수 있는지, 1~2인 가구의 생활에 적합한지, 필요할 때 팔거나 임대하기 쉬운지, 고령층과 다음 세대가 함께 원하는 주택인지도 판단 기준에 포함된다.
저자는 책의 결론에서 “지역을 먼저 보고, 집을 그다음에 보라”고 제안한다. 지역과 입지는 개인이 바꾸기 어렵지만, 집의 공간과 유지 조건은 선택하거나 고치는 과정에서 검토할 수 있다는 취지다. 현재의 시세뿐 아니라 오래 거주할 수 있는지, 필요할 때 자산으로 활용할 수 있는지를 함께 따져보라는 뜻이기도 하다.
『초고령사회 집값의 미래』는 이러한 기준을 통해 주택의 미래를 생활의 문제로 풀어낸다. 은퇴 이후의 집을 고민하는 독자에게는 의료와 이동, 유지비와 현금흐름을 돌아보게 하고, 부모의 집을 정리하거나 상속을 준비하는 자녀 세대에게는 다음 수요와 활용 가능성을 살피도록 한다. 주택·도시·주거복지 분야 실무자에게는 공급과 가격에 더해 거주자의 생애 단계와 생활 여건을 검토할 쟁점을 제시한다.
김민주 기자
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